Immobilien-Transfer auf Mallorca: eine erste Orientierung
„Transfer“ klingt nach einem einzelnen Vorgang. Tatsächlich ist der Eigentumsübergang bei einer Immobilie auf Mallorca eine Kette von Schritten, an der mehrere Stellen beteiligt sind – und die für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum an einigen Punkten anders funktioniert als zu Hause. Dieser Beitrag gibt eine erste Orientierung: Er erklärt, wer beteiligt ist und welche Stationen üblicherweise durchlaufen werden. Er ersetzt keine Beratung, und er nennt bewusst keine Zahlen – warum, dazu weiter unten mehr.
Wer beteiligt ist
Vier Rollen tauchen in fast jedem Vorgang auf.
Das Notariat (notaría) beurkundet den Kaufvertrag. Der spanische Notar ist Amtsträger und zur Neutralität verpflichtet; er berät nicht einseitig für Sie. Das ist ein wichtiger Unterschied zu dem, was viele erwarten: Der Notar prüft die Beurkundungsfähigkeit, nicht die Frage, ob der Kauf für Sie eine gute Idee ist.
Das Registro de la Propiedad, das Eigentumsregister, führt Buch darüber, wem was gehört und welche Belastungen darauf liegen. Der Registerauszug, die Nota Simple, enthält typischerweise die Beschreibung des Objekts, die eingetragenen Eigentümer sowie Angaben zu Rechten, Beschränkungen und Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen. Sie ist das erste Dokument, das man sich in der Praxis ansieht.
Eine Gestoría ist ein Dienstleister für Verwaltungsabwicklung – Anträge, Anmeldungen, Behördengänge. Viele Abläufe, die man theoretisch selbst erledigen könnte, laufen in Spanien üblicherweise über eine Gestoría, einfach weil sie die Wege kennt.
Ein Abogado, also ein Rechtsanwalt, vertritt im Unterschied zum Notar ausschließlich Ihre Interessen. Bei grenzüberschreitenden Käufen ist das die Stelle, die Vertragsentwürfe prüft, Risiken benennt und Sie berät, bevor unterschrieben wird.
Die typischen Stationen
In der Praxis folgt ein Eigentumsübergang meist diesem Muster:
Unterlagen prüfen. Vor allem anderen steht die Frage, was tatsächlich verkauft wird und in welchem rechtlichen Zustand. Neben der Nota Simple geht es dabei üblicherweise um Bauunterlagen und Genehmigungen, die Übereinstimmung von Register-, Katasterdaten und tatsächlichem Baubestand sowie um laufende Verpflichtungen der Immobilie.
Vorvertragliche Bindung. Zwischen Einigung und Beurkundung liegt in Spanien oft ein Vorvertrag, häufig als contrato de arras ausgestaltet. Er hält Kaufgegenstand, Preis und Zeitplan fest und regelt, was passiert, wenn eine Seite abspringt. Die konkreten Folgen richten sich danach, wie der Vertrag ausgestaltet ist – hier lohnt genaues Lesen besonders.
Beurkundung. Der eigentliche Übergang wird in einer notariellen Kaufurkunde festgehalten, der escritura pública de compraventa. Beim Termin selbst werden Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Unterzeichnung üblicherweise zusammengeführt.
Eintragung. Damit der Eigentumswechsel gegenüber Dritten wirkt, wird die Urkunde beim Registro de la Propiedad eingetragen. Diese Eintragung ist der Schritt, der den Vorgang nach außen abschließt.
Ummeldungen. Zum Schluss stehen die praktischen Dinge an: Strom, Wasser, gegebenenfalls Gemeinschaftsverwaltung und die laufenden kommunalen Abgaben müssen auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden.
Was ausländische Käufer zusätzlich einplanen
Für Käufer ohne spanische Staatsangehörigkeit spielt in der Praxis die NIE eine Rolle, eine Identifikationsnummer für Ausländer, die bei behördlichen und finanziellen Vorgängen in Spanien regelmäßig verlangt wird. Wie sie beantragt wird und was dafür vorzulegen ist, hängt davon ab, wo und in welcher Situation Sie den Antrag stellen. Wer nicht persönlich vor Ort sein kann, arbeitet häufig mit einer Vollmacht – auch das ein Punkt, der frühzeitig geklärt sein sollte, weil Beglaubigung und gegebenenfalls Übersetzung Zeit kosten.
Register und Kataster sind nicht dasselbe
Ein Punkt, an dem sich deutschsprachige Käufer regelmäßig verheddern: In Spanien führen zwei verschiedene Stellen Daten über dieselbe Immobilie. Das Registro de la Propiedad ist das Rechtsregister – es dokumentiert Eigentum und Belastungen. Der Catastro, das Kataster, ist die vor allem steuerlich und geografisch geprägte Erfassung von Lage, Fläche und Beschreibung eines Grundstücks.
Beide sollten dieselbe Immobilie beschreiben, tun es aber nicht immer. Abweichungen zwischen Register, Kataster und dem, was tatsächlich auf dem Grundstück steht, sind auf Mallorca keine Seltenheit – etwa nach Anbauten, Poolbauten oder Teilungen, die nie nachgeführt wurden. Solche Differenzen sind lösbar, aber sie kosten Zeit, und sie sollten vor der Beurkundung auf dem Tisch liegen, nicht danach. Fragen Sie Ihre Beratung ausdrücklich, ob Register, Kataster und Baubestand übereinstimmen.
Drei häufige Missverständnisse
„Solange nichts beim Notar unterschrieben ist, bin ich frei.“ Auch privatschriftliche Vereinbarungen können bindende Wirkung entfalten. Was ein Vorvertrag auslöst, ergibt sich aus seinem Inhalt – nicht daraus, ob ein Notar dabei war.
„Der Notar prüft das für mich.“ Er beurkundet und stellt die Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten fest. Ob der Preis angemessen, die Bausubstanz in Ordnung oder die Genehmigungslage sauber ist, prüft er nicht.
„Der Makler regelt den Rest.“ Ein guter Makler koordiniert und öffnet Türen. Die rechtliche Prüfung Ihres Kaufs ist aber eine eigene Leistung, die Sie eigenständig beauftragen sollten.
Warum hier keine Zahlen stehen
Bewusst finden Sie in diesem Beitrag keine Steuersätze, keine Gebührenhöhen und keine Fristen. Diese Größen unterscheiden sich danach, ob neu oder gebraucht gekauft wird, wer verkauft, wo die Immobilie liegt und wie der Einzelfall ausgestaltet ist – und sie ändern sich. Eine veraltete Prozentzahl in einem Blogbeitrag ist gefährlicher als gar keine Zahl, weil sie eine Sicherheit vortäuscht, die es nicht gibt. Verlassen Sie sich für alles, was Geld oder Fristen betrifft, auf eine tagesaktuelle Auskunft.
Der letzte Rat ist der wichtigste
Ein Immobilienkauf auf Mallorca ist gut beherrschbar, wenn er von Anfang an fachlich begleitet wird. Was hier steht, soll Ihnen helfen, die richtigen Fragen zu stellen und die Beteiligten einordnen zu können – mehr nicht. Lassen Sie Ihren konkreten Fall vor jeder Unterschrift von einem auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einer Gestoría vor Ort prüfen.